Извънредно положение на пазара на недвижими имоти в Германия

В Германия цари извънредно положение на пазара на недвижими имоти и сега е ключовият момент, в който се решава дали пазарът на имоти окончателно ще се срине, пише „Шпигел“. Подобно настроение вече се споделя от всички – от инвеститори, през жилищни кооперации за членове с малък бюджет, до семейства, търсещи собствен апартамент.

Това безпокойство е повече от основателно. За да се отговори на търсенето на жилища само през 2023 г. са необходими 700 000 апартамента. Масовото увеличение на разходите за земя и строителство унищожава всички валидни досега изчисления. По данни на Федералното статистическо бюро през февруари са одобрени само 22 300 нови апартамента или с 20,6 процента по-малко от преди година.

Федералният министър на строителството Клара Гейвиц (SPD) се опитва да намали финансирането на ново строителство. „Това, което се случи в миналото, бяха общи субсидии за строителство. Защо трябва да взимаме пари от данъците, за да даваме субсидии на тези, които си купуват четвърти или пети апартамент?“, каза наскоро министърът.

Вместо това Гайвиц се опитва да насърчава социални жилища, жилища за студенти и млади семейства с ниски доходи, които трябва да получават евтини заеми. „Милиарди за финансиране на недвижими имоти, да. Но не милиарди за индустрията на недвижимите имоти, а за социални жилища“, казва политикът от SPD.

Предстоящ срив на пазара

От гледна точка на индустрията за недвижими имоти няма да е достатъчно. Членовете на работната група за бъдещето на строителството от Шлезвиг-Холщайн казват, че пазарът на недвижими имоти е в повратна точка. „Ако нищо не се случи, няма да преживеем спад в жилищното строителство, а истински срив“, обяснява Дитмар Уолбърг, експерт, подготвил изследването от името на няколко асоциации.

Строителната индустрия все още е непокътната, казва Валберг. „Наличните мощности биха били достатъчни за изграждане на 400 000 апартамента годишно. Общите условия сега са по-лоши, отколкото след Втората световна война. „Никога досега не е имало толкова голямо търсене, толкова високи разходи за строителство, такива скокове на лихвите и толкова много изисквания и регулации. Жилищното строителство е в много тежка ситуация.“

Всичко това неминуемо води до намаляване на строителните мощности. Предвидени са съкращения. Ако строителството загуби квалифицирани работници и технология, ще настъпят дългосрочни щети, предупреждава Валберг. „След като хората си тръгнат, те не се връщат. Натискът върху жилищния пазар ще нарасне изключително много, както и социалното напрежение.

От върха до самото дъно

През 1995 г. с изграждането на 600 000 апартамента е достигнат пикът, след който през 2010 г. е достигнато дъното. Основна характеристика на кризата е, че намаляването на капацитета се случва много бързо.

Спадът в жилищното строителство ще има не само фатални последици за осигуряването на необходимата жилищна площ. „Жилищното строителство е двигател на вътрешната икономика. Повече от три милиона работни места зависят от жилищното строителство.“

Строителните асоциации призовават за мащабен преглед от федералните, провинциалните и местните власти. Има около 900 000 проекта, които са одобрени, но все още не са завършени. От тях 40 процента са само на хартия, а началото на строителството е несигурно. В допълнение към инвестиционната програма е необходима последователна ревизия на наредбите и стандартите, за да се намалят разходите за строителство.

Сегашната строителна политика има обратен ефект. Общините увеличиха цените на квадратен метър жилищна площ в ново строителство със средно 170 евро, а на ниво федерално правителство с над 400 евро.

Това означава, че текущата средна цена за строеж на апартамент в големите градове е средно 4070 евро на квадратен метър. Цената на строителството на нови апартаменти под наем в големите градове е малко под 5000 евро.

Строителният бранш има нужда от поне 50 милиарда евро

За финансирането на подобни проекти е необходим наем от 17,50 до 20 евро на квадратен метър. За да паднат цените до 10-10,50 евро на квадратен метър, експертите изчисляват, че са необходими субсидии, например чрез грантове и нисколихвени кредити на стойност около 1900 евро на квадратен метър.

За достъпен наем от 8 до 8,50 евро повече от 60 процента от домакинствата на наематели в Германия се нуждаят от финансови субсидии от около 2300 евро на квадратен метър. При социалните апартаменти с наем под седем евро са необходими около 2900 евро субсидии.

По-конкретно, до 2025 г. са необходими поне 50 милиарда евро субсидии за социални жилища. Поне още 22 милиарда евро са необходими за достъпни жилища с наем от 8,50 до 12,50 евро.